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  4月15日，招商蛇口旗下北京招泰房地产开发有限公司抢先发布投标方案，清晰发表丰台万泉寺007地块施工与监理相关信息。项目总出资预算高达89.465亿元，总修建面积151250㎡，地上修建面积98651㎡，容积率2.5，修建密度15%，绿洲率30%。此外，招泰地产同步发布亦庄瀛海 1401-1地块施工监理投标，凸显双线布局南城中心的决计。

  作为2026北京内城最受注目的宅地之一，万泉寺0007地块于3月25日发动预请求，48小时内正式转正，挂牌期确定4月16日至4月30日，开始楼面价5.85万元 /㎡，开始总价57.71亿元。

  此次招商蛇口提早发动投标，显示央企对二环旁优质地块的笃定布局，更让本就承压的丽泽高端住所商场再添新变量，与一路之隔、去化率仅 20.5%的中海丽金府构成直接对垒，揭开北京内城高端宅地本钱博弈、产品竞赛、商场去化三重激战前奏。

  在北京中心区宅地供给继续收紧的布景下，万泉寺0007地块从预请求阶段便成为房企抢夺的焦点。该地块并非天然生成宅地，2026年头由归纳性商业金融服务用地调整为二类寓居用地，清晰定位高端改进型住所，精准承受丽泽商务区高净值人群寓居需求。

  从地块根底信息来看，地块坐落丰台区太平桥大街，归于万泉寺村棚户区改造项目，土地面积约3.95公顷，规划地上建面约9.87万㎡，容积率2.5，修建限高80米（部分不超90米），土地开发程度到达七通一平规范。

  招商蛇口此次布局并非背注一掷，而是双线反击、全面加码北京商场。同步发布投标亦庄瀛海1401-1地块，将于4月21日开拍，与万泉寺0007构成“一中心一新城”的拿地组合，确定内城稀缺价值，又布局亦庄工业新城盈利。

  从拿地本钱来看，万泉寺0007地块5.85万元/㎡的楼面价，较 2024 年中海万泉寺0024地块（中海丽金府）6.2 万元/㎡楼面价，每平米低出3500元，但隐性本钱不容小觑：

  需承担约17公顷河道、绿洲生态空间建造，建安本钱不低于2200元/㎡，建成后无偿移送；一起地块内触及马尔格尔古德碑、万泉寺公园石刻2处未定级不行移动文物，开发需严厉遵从文物保护要求，归纳开发本钱大幅攀升。

  万泉寺0007地块的入局，恰逢丽泽板块高端住所商场堕入深度调整期。作为北京近 3 年首宗不限价、不限售纯住所用地，中海丽金府以6.2万元/㎡楼面价、110.54亿成交总价加冕丽泽板块地王，定位内城高端豪宅标杆，却堕入严峻的去化困局，成为板块商场降温的典型缩影。

  从产品力来看，中海丽金府具有高端豪宅的中心禀赋：项目容积率2.8，规划13栋10-26层高层住所，共1060套房源，136-231㎡纯四居大平层，精装交给，无小户型分流客群，精准确定高收入改进集体。园林规划特邀清华大学景象系教授朱育帆操刀，打造20万片金属瓦鳞片拼接的“金水瀛”皇家气韵景象；示范区投入超亿元，到达艺术馆级规范，配套2400㎡下沉式会所与600㎡架空层泛会所，产品力在二环周边高端住所中位居前列。

  但亮眼的产品力并未转化为商场销量，到2026年4月16日，中海丽金府累仅成交 217套，去化率低至20.5%，商场承受度远不及预期。

  板块库房存储上的压力更是悬顶之剑，丽泽板块130-150㎡户型库存386套，去化周期65.5-87.2个月；150-200㎡户型库存881套，去化周期66.1-90.3个月，按当时去化速度，同种类型的产品库存需 5-7 年才干消化结束，供过于求的商场格式直接限制项目定价与去化。

  万泉寺0007地块之所以能招引招商蛇口等央企重金布局，中心在于其集齐北京中心区宅地的区位、交通、配套、生态、规划五大中心优势，是名副其实的主力地块；但地块本身的先天缺点与开发束缚，也为后续产品打造埋下应战。

  地块距西南二环约1km，南三环1.5km，紧邻丽泽商务区中心区、龙湖天街，西侧是中阳广场，东侧南侧为沿河绿化带，比较中海丽金府受铁路线区位更朴实。

  地块距地铁14、16号线米，坐拥北京唯一五条轨道交通换乘纽带，11号线、丽金线、新机场线规划落地，丽泽城市航站楼估计年内具有运营条件，可直接处理值机与行李邮寄；丽金线通车后，丽泽至金融街仅需10分钟，真实成为金融街寓居配套区，完成两大商务区高效联动。

  地块同步建造17公顷生态空间，莲花河岸水绿道、万泉寺公园盘绕，在寸土寸金的二环旁，完成商务生态两层稀缺。

  别的，容积率2.5，低于中海丽金府的2.8，修建限高80米（部分90米），出让文件清晰要求首二层同享敞开、东南角打造标志性节点，定位高端改进无悬念。可是地块呈细长方形，东偏南 45 度，若楼栋正南正北排布，难以最大化出面积；西南面受中阳广场遮挡，采光与视界受影响，比较中海丽金府规整的地块条件，0007 地块在户型规划、楼栋排布上存在必定下风。

  除17公顷生态配建与文物保护本钱，地块开发需投入很多资金用于配套建造，实践楼面价远高5.85万元 /㎡开始价，房企拿地后需精准平衡本钱与定价。

  2026年北京楼市中心特征，是内城稀缺宅地供给与高端住所商场供需失衡的双向交错，丰台丽泽板块正是这一特征的典型样本。从全市土拍格式来看，2025年北京成交涉宅用地41 宗，出让金1427.4亿元，同比下降8%，但成交楼面均价同比上升20%，出现量减价升态势，高价地块集中于海淀、丰台等中心区，央企国企拿地主导商场。

  从丰台楼市内部来看出现刚需热销、豪宅遇冷的态势。丰台东郭庄方程国贤府主打刚需定位，开盘即卖406套，成为区域爆款；丽泽万泉寺等高端板块却因供给过剩、定价过高堕入去化窘境，到2026年4月，丽泽板块典型新盘体现如下：

  北京瑞府网签550套，去化率100%，均价98284元/㎡；端礼著网签386套，去化率95%，均价109720元/㎡；中海丽泽叁號院网签168套，去化率32%，均价91378元/㎡；中海丽金府网签217套，去化率20%，均价105828元/㎡，由此估计万泉寺未来价格约在10万元/㎡。

  万泉寺 0007 地块与中海丽金府的终究商场体现，不只取决于房企本身战略，更深度绑定丽泽商务区的开展完成度。作为北京第二金融街，丽泽商务区工业支撑力继续增强：

  2026年3月入驻企业打破1600家，2025年全口径税收破百亿元，培养13栋亿元楼宇，银河证券、长城财物、华为我国等头部企业总部入驻，金融+科技工业格式成型。依照规划，2026年丽泽入驻企业将打破1700家，丽泽城市航站楼、丽金线年内有望从正在完成走向彻底完成，为高端住所供给长时间需求支撑。

  内城地王的长时间价值，离不开工业、配套、交通的全面完成，更离不开房企对商场需求的精准掌握。中心环线宅地稀缺性永远是价值柱石，但在当时商场环境下，任何项目都需尊重商场规律，完成价值与价格匹配。

  万泉寺0007地块的终究出让成果与产品出现，深度智联北京追地将为您继续跟进。

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